Plan de politiques du noyau sud de Fredericton et marché locatif du Nouveau-Brunswick

First National a fourni le financement de construction pour le projet de développement du boulevard Millenium du groupe CG à Moncton. Exemple de construction moderne à logements multiples, ce projet illustre comment l’envergure, la planification stratégique et une structuration réfléchie du capital rendent possible l’ajout de nouvelles unités locatives. (photo gracieuseté du groupe CG).

L’approbation récente par le conseil municipal de Fredericton d’un Plan du noyau sud à plus forte densité ouvre un nouveau potentiel pour le développement locatif construit expressément à cette fin dans la capitale provinciale, en permettant des demandes de rezonage pour des immeubles pouvant atteindre 15 étages le long des principaux corridors du centre-ville.

Ce changement de politique pour le noyau sud de la ville est prometteur pour la croissance future de Fredericton. Il crée de nouvelles occasions pour les promoteurs d’immeubles multirésidentiels, rendant possibles des projets qui, autrement, ne seraient pas viables en raison des contraintes économiques liées au coût des terrains. À long terme, cette modification réglementaire contribuera à ouvrir la voie à un doublement de la population du centre-ville, à la création de 3 200 nouveaux logements pour 6 000 nouveaux résidents, le tout à distance de marche du transport en commun, des lieux de travail et des services.

Cependant, malgré cet environnement politique favorable, la dernière année a montré des signes de ralentissement du marché locatif au Nouveau-Brunswick. La croissance démographique, principalement alimentée par l’immigration et la migration interprovinciale, commence à s’essouffler. Cette situation suscite des préoccupations chez les promoteurs et propriétaires d’immeubles locatifs, alors que des milliers de nouvelles unités arrivent sur le marché et que le rythme d’absorption diminue.

Adopter une approche locale à long terme est essentiel.

Même si le contexte évolue, les promoteurs qui poursuivent leurs projets doivent privilégier la qualité plutôt que la quantité. À Moncton, par exemple, plusieurs se démarquent grâce à des projets locatifs à usage mixte qui intègrent des commerces et des services de proximité pour les résidents. D’autres adoptent la construction modulaire et préfabriquée, une méthode qui s’avère à la fois de grande qualité et plus rentable que la construction traditionnelle sur chantier.

Pour atténuer les risques financiers dans le marché actuel, les promoteurs devraient adopter une approche à l’échelle du portefeuille, en tenant compte de l’ensemble du cycle de vie d’un projet, de la construction jusqu’à la mise en location. Une surconstruction dans un sous-marché donné pourrait s’avérer coûteuse si la croissance démographique se stabilise.

Il est tout aussi important de bien comprendre pour qui l’on construit. Une approche universelle augmente les risques. À Fredericton, par exemple, l’abordabilité demeure un facteur clé en raison de la forte présence d’étudiants et d’employés du secteur public. À Saint John, où une grande partie du parc immobilier est plus ancien, de nouveaux projets locatifs peuvent connaître une forte absorption simplement en offrant un design moderne et des commodités actuelles.

Collaborer avec le gouvernement afin de mettre en place des politiques favorisant la croissance.

Malgré des vents contraires à court terme, le Nouveau-Brunswick progresse dans la bonne direction grâce à des politiques favorables au développement. Le remboursement à 100 % de la portion provinciale de la TVH, combiné au retrait de la TVH par le gouvernement fédéral sur les nouveaux immeubles locatifs construits expressément à cette fin, constitue un incitatif significatif pour les promoteurs.

L’industrie a également accueilli favorablement le Programme d’incitatifs pour le développement résidentiel, qui offre des mesures fiscales avantageuses pour la création de nouvelles unités locatives dans des bâtiments existants et nouveaux. Combiné à des frais d’aménagement relativement faibles et à des délais d’approbation rapides — généralement de quatre à six mois — le Nouveau-Brunswick demeure l’un des environnements les plus efficaces au Canada pour la construction de nouveaux projets.

Bien que l’ensemble de ces politiques gouvernementales et collaborations rende plus réaliste l’augmentation de l’offre locative pour les promoteurs et les propriétaires d’actifs, ignorer certaines contraintes structurelles pourrait s’avérer coûteux. Parmi celles-ci :

• Des taxes foncières élevées, soit les taux multirésidentiels les plus élevés au Canada atlantique.

• Des restrictions de densité à Moncton et à Saint John, où les municipalités pourraient bénéficier de suivre l’exemple de Fredericton en permettant une plus grande densification du centre-ville.

• Une pénurie de main-d’œuvre, alors que la province doit continuer d’investir dans la formation et l’attraction de travailleurs spécialisés afin de maintenir des coûts de construction concurrentiels

Mettre l’accent sur la qualité plutôt que sur la quantité définira le succès à long terme.

La croissance démographique rapide du Nouveau-Brunswick entre 2021 et 2024 — la plus forte depuis les années 1970 — a été largement alimentée par l’immigration internationale et par l’arrivée de résidents provenant de l’Ontario à la recherche d’un coût de la vie plus abordable. Cette hausse a stimulé un important essor de la construction à Fredericton, Moncton et Saint John, Moncton étant en tête. Le taux d’inoccupation de 1,5 % de la ville reflète la vigueur de son économie axée sur les secteurs technologique et des services, attirant une population plus jeune et des professionnels.

Selon la SCHL, à la fin de 2024, le taux d’inoccupation global du Nouveau-Brunswick se situait autour de 2 %, confirmant la solidité du marché locatif à l’échelle provinciale. Bien que le taux d’inoccupation puisse augmenter légèrement à court terme, cette modération devrait permettre au marché de retrouver un équilibre plus sain entre l’offre et la demande.

En définitive, miser sur la qualité des projets, une structuration financière rigoureuse et une compréhension approfondie des marchés locaux permettra d’assurer une résilience à travers ces cycles. Les fondamentaux du marché locatif du Nouveau-Brunswick demeurent prometteurs. La province met en place les bonnes politiques et génère l’élan nécessaire pour soutenir une croissance durable à long terme.

À propos de Jeremie Leblanc, directeur, financement commercial, First National Financial LP

En tant que membre du plus important prêteur non bancaire au Canada et expert de la SCHL, Jeremie travaille au sein d’une équipe de premier plan qui accorde annuellement des milliards de dollars en prêts à des projets immobiliers commerciaux partout au Canada. Avant de se joindre à First National, Jeremie a consacré près de deux décennies au financement hypothécaire et au secteur de l’habitation. Dix-sept de ces années ont été passées à la SCHL, où il a occupé des postes évolutifs en souscription, développement des affaires, recherche et financement direct multirésidentiel.

Chez First National, Jeremie met au service de ses clients une vaste expertise du secteur des appartements, incluant l’approche de souscription et l’appétit pour le risque de la SCHL, ainsi qu’une connaissance approfondie des marchés locaux de l’habitation, du financement immobilier et du logement abordable. Ces perspectives lui permettent d’établir des attentes réalistes, de structurer les transactions avec précision, d’anticiper les défis et de proposer des solutions alignées sur les objectifs de ses clients.

Jeremie détient le titre de Certified in Real Estate Finance (CRF) de l’Institut canadien de l’immeuble (REIC). Il est ancien membre du conseil d’administration et trésorier de la section de la Nouvelle-Écosse du REIC et a également siégé au conseil d’administration de la Nova Scotia Home Builders’ Association.

Il peut être joint à jeremie.leblanc@firstnational.ca.